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三四线城市房价纷纷破万,翻倍暴涨背后都有什么鬼?

股权激励与公司控制权 2018-06-20 10:00:21


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先说一个新闻,5月14日,央行发布消息称,当天发放801亿元抵押补充贷款(PSL)。4月份,央行净增加抵押补充贷款共532亿元,4月末抵押补充贷款余额为3.1万亿元。


看到这个消息还是很震惊的。3.1万亿是什么概念?2008年对我们当下生活造成巨大影响的的经济刺激计划,也才4万亿。


居住在三四线城市的同学朋友们,近来都在哀叹当地房价已经涨到失控了。在这种焦灼之中,这些同学都陆陆续续下手买了。此前他们因为适婚等原因,都面临在三四线城市买房的抉择。在早两个月,他们都花了比去年同期高一倍的价钱买了房。


面对这种情况,他们不只是压力大,更多的是不甘心,“像我们这种十八线县城,凭什么冲到七八千去啊?”但要是不买的话,房价继续涨上去,怕亏得更多。


所以呢?


一位同学回答我:“丢那妈,顶硬上。”



这不只是个体的感受,事实上三四线城市房价,从去年至今,大多都翻倍地涨了起来。


在2016年之前,中国流传这么一则城市评价标准,即:一座城市的房价能不能破万,是衡量其能不能成为二线城市的重要标准之一。


根据刚公布的3月份全国房地产成交数据,国内房价突破万元的城市已经超过60个,其中20个是三四线城市或者县城。


看来,中国又多了很多的二线城市,并且按照这个势头下去,还会陆陆续续出现更多的“二线城市”,也满“二”的。


对于老家这种三四线城市,很多人困惑,为什么都成倍地疯长?因为市场上确实也没忽然出现很多外来购买力。但我们看待中国楼市,不能简单的以市场经济的规则判断,因为它的政策属性太强了。


2016年开始,楼市去库存成了政府的首要目标。为什么要去库存,用白话说就是,房子卖不动,开发商不买地,政府没有财政收入,政府的债务也还不上。政府债务已经积累很重了,要再还不上,会导致系统性的金融风险。所以,政府需要大力鼓励人们买房。



2017年,去库存运动蔓延到三四线城市。


在2017年的全国住房城乡建设会议上,住建部部长王蒙徽指出:


我国要抓好房地产市场分类调控,针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。


把棚户区改造说是三四线城市的去库存手段,在中央、国务院的文件中还是首次。库存就意味着债务恶化。要去库存,如果低价抛售的话,就会引发通缩螺旋,导致资产价格崩盘,所以降价是不可以的。


但三四线城市产业支撑比较单薄,并没有大量的人口流入。要去库存,总得让人来买房。


那么三四线城市房价疯狂的原因到底是什么?


答案其实很老套:通货膨胀、货币超发!


国家超发的货币可不会人手一份,排排坐,分果果的加在工资里。一线城市离中央最近,国企银行事业单位高新产业都能第一时间拿到钱,钱再流向房地产,所以一线城市房价奇高。


天高皇帝远,三四线城市没有地位没有产业,超发的货币流到老百姓手头上只有一种途径,那就是——棚改!



这里给大家普及一个词,叫“棚改货币化安置”


以前,政府拆迁,会给你换一套安置房,这叫“实物安置”。而现在,都流行给你一笔补偿款,你自个儿拿去买房吧。


货币化安置的比例,在一二线城市中大约只有20%,但在三四线城市已高达80%。至于今年房价飙升的典型三线城市芜湖,“货币化安置”的比例是100%!


拆迁款的数目可不小,但架不住会印钞的央妈啊。


2014年底,央妈在国开行等金融机构中,搞出了一个叫PSL的东西来帮地方政府推进棚改。


PSL,中文名应该叫“抵押补充贷款”。实质是一种期限长、利率低的贷款。虽然货币在不断收紧,但是通过这个PSL,央妈依然可以给亲儿子房地产输血。


截止 2016 年末, 央行PSL 余额为20526 亿。也就是说两年时间,央行为房地产市场定向放水2万亿,而且主要都流向了三四线城市。



然后你就看到,在一二线城市普遍限购、限贷、限售、限价,资金锁死的同时,三四线城市的房价水位渐渐抬高,领涨了今年楼市的下半场。


然后你就看到,三四线城市原本的市中心房价平平,鸟不拉屎的郊区新房却贵的要死。


然后你就看到,郊区新房案场每天客户络绎不绝,且都是不缺钱的土豪。



整个2017年,涨的最猛的三四线城市在山东,威海、胶州、潍坊、临沂。


原因很简单。山东省连续3年,蝉联棚户区改造任务全国冠军!


“棚改货币化安置”自启动以来,“拆”字就等于中大奖,“拆迁户”俨然就是人人欣羡的土豪!


殊不知吃了多少,就要你吐多少!



以抚州为例,市中心房价7千,拆一平赔6000,市中心大都是面积小的公房,60平打底,也就是36万。


然后去郊区想买个90来平的小三房,随随便便也要80多万。拆迁分的36万也就将将够首付!


房子是稍微大了一些,但偏啊!而且不仅拆迁款没了,现在还倒欠银行50万,平均工资3000,刨去生活,三十年的房奴生涯是跑不掉了。


所以表面看,拆迁完成以后,新房子都有人住了,老城区和农村改建成商业用地风景区了。城市一派新气象,人人赞不绝口。


实际上,原本不打算换房的中老年人也不得已把积蓄搭进了房市,空房有了接盘侠,政府就完成了去库存的任务,业绩也就做出来了。


在这个全民china dream的时代,想安安静静住在老公房里过小日子是不行的,每个人必须为了实现民族的伟大复兴而奋斗终生!


而所谓“棚改”,总结下来就是:没有需求,我就硬给你制造出一些需求好为市场去库存,而去库存又是为了赶快固定超发的货币,并且准备在全球性金融危机来临前消灭掉这些超发的货币。



三四城市群众的购房意识往往是后知后觉,被他人带动起来的,而且在选货的能力上也稍显不足,尤其喜欢跟风买房。


如果在周边亲友和朋友都开始买房或者讨论房价的时候,那么自己也会被动的置身在这种氛围中,一旦得知谁谁家买房了,涨了,赚钱了。没有拆迁款,借钱也是要跟风的。如此一来,典型的击鼓传花模式形成,房价想不涨都难。


按照公开数据统计,2017年全国棚改户数为515万套,涉及20个省份的三四线城市。按照PSL支持棚户改造的贷款余额计算,平均每户补偿到50万元。而以平均数来看,每个省份棚改三四线城市为10个,相当于每个城市2.6万套,每套50万,杀入该三四线城市房地产市场的钱就到了130亿。房价怎么可能不飙上去呢?


一二线城市被房地产生吞活剥的时候,三四线城市本来还是中国安居乐业的最后净土。然而2017年肇始的棚改货币化,政府去杠杆,百姓加杠杆。三四线城市也被迫跟着玩起了房价游戏。接盘的是收入水平不高,风险承受能力极差的老百姓。


三四线城市房子流动性较低,如果房价跌下去,流动性会更低。伴随着去库存逐渐完成,不小心就被套牢。


至于近期在房价暴涨的三四线城市买房的人,如果是刚需,即使是被收割,那该买还得买,为自己的美好生活拼搏奋斗;如果是其他用途,只能说,为国接盘,祝您吉祥!


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